Obowiązki i uprawnienia generalnego wykonawcy

Proces budowy wymaga od inwestora wiedzy z zakresu materiałów budowlanych, wynajmowania ekip specjalizujących się w poszczególnych pracach, poszukiwania sprzętu i narzędzi oraz załatwienia wielu formalności. W przypadku współpracy z generalnym wykonawcą wszystkie tego typu obowiązki przechodzą na niego. Dokładnie opisuje je umowa sporządzona między generalnym wykonawcą a inwestorem.  

Kim jest generalny wykonawca?

Generalny wykonawca od podwykonawców różni się tym, że realizuje inwestycję od początku do końca. Może być nim firma lub przedsiębiorstwo budowlane, które zajmuje się kompleksową realizacją usług budowlanych. Jej właściciel nie musi mieć właściwego wykształcenia, jednak jego pracownicy powinni posiadać uprawnienia techniczne oraz wiedzę z danego zakresu. Z tego też względu najważniejszym czynnikiem przy wyborze generalnego wykonawcy jest doświadczenie uzyskane w poprzednio realizowanych projektach. Istotne mogą okazać się także posiadane przez firmę certyfikaty.

Umowa pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą

Inwestorzy budowlani często korzystają z usług generalnego wykonawcy budowlanego. Zawierają z nim umowę o wykonanie konkretnego projektu i negocjują poszczególne warunki. Jest to więc dla inwestora bardziej komfortowa sytuacja niż poszukiwanie wielu firm budowlanych specjalizujących się w różnych zakresach budowy.  Generalny wykonawca jest więc stroną umowy, która podejmuje się budowy budynku na zlecenie inwestora. Z kolei inwestorem może być zarówno firma jak i osoba prywatna. Każda ze stron tej umowy ma określone prawa i obowiązki. Zawarte są w niej także etapy poszczególnych robót, użytych materiałów, termin wykonania prac, wysokość wynagrodzeń dla podwykonawców oraz kary umowne za niedotrzymanie terminów.

Co wchodzi w zakres obowiązków generalnego wykonawcy?

Generalny wykonawca budowlany ma za zadanie zająć się formalnościami niezbędnymi do rozpoczęcia budowy, sporządzić kosztorys, harmonogram prac i zadbać o dostawę odpowiednich towarów. Zamówienie i zakup materiałów budowlanych zależne są od wcześniej przedstawionej propozycji. Specjalista z biura projektowego Deska Project w Katowicach dodaje:

Do obowiązków generalnego wykonawcy należy także przygotowanie maszyn budowlanych i odpowiedniego sprzętu, zlecenie prac wybranym ekipom, zabezpieczenie terenu budowy, określenie standardów bezpieczeństwa oraz zorganizowanie wszystkich przyłączy, by móc uruchomić obiekt.

Generalny wykonawca zajmuje się nie tylko przedstawieniem spójnego projektu oraz jego wykonaniem, ale także takimi sprawami jak negocjowaniem wynagrodzeń dla wykonawców.

Najczęściej spotykane schematy współpracy z generalnym wykonawcą

Na rynku budowlanym można wyróżnić kilka modeli wdrożenia funkcji generalnego wykonawcy w proces inwestycyjny. Zależnie od sytuacji i priorytetów inwestora (cena w stosunku do czasu lub jakości) można wyłonić go w przetargu z własnym projektem wykonawczym lub przetargowym, z projektem budowlanym lub tylko z projektem koncepcyjnym. Każdy z powyższych modeli charakteryzuje się inną specyfiką:

• Priorytet: Czas

Jeśli zależy nam na czasie, czyli szybkim uzyskaniu dostępu do naszego nowego budynku (bo np. mamy zlecenie na produkcję towarów, do których wymagana jest nowa linia technologiczna), a dopiero znaleźliśmy odpowiednią działkę, to najlepszą formą będzie tak zwana formuła „zaprojektuj i zbuduj” (design and build). W tym modelu potrzebujemy wskazać działkę, opisać program funkcjonalno-przestrzenny (czyli podać w punktach, jakie parametry powinien mieć budynek) oraz przedstawić oczekiwany termin realizacji. W zamian powinniśmy otrzymać projekt koncepcji oraz ceny przedstawionej w nim realizacji obiektu. Największą zaletą tego schematu jest czas, który zazwyczaj jest krótszy od innych nawet o kilka miesięcy. Cena za realizację w tym przypadku może być wyższa, gdyż wiele pozycji jest wycenianych z pewnym zapasem. Zależne to jest również od tego, że generalny wykonawca bierze na siebie dużą odpowiedzialność w sytuacji niespodziewanych kosztów związanych np. z posadowieniem obiektu. Jeśliby się okazało, że czegoś nie oszacował w trakcie wyceny, a cena była ustalona jako ryczałtowa, to inwestor zaczyna zyskiwać oprócz czasu również pieniądze.

• Priorytet: Jakość

Jeśli naszym priorytetem jest jakość wykonania, przemyślane rozwiązania funkcjonalności i bardzo precyzyjne określenie ceny bez niespodzianek, to należy indywidualnie zlecić wykonanie projektów, od koncepcyjnego, przez budowlany wraz z wykonawczym, aż po projekt przetargowy. W tym modelu musimy poświęcić kilka miesięcy na poszczególne fazy projektowe. W zamian jednak mamy komplet materiałów do zorganizowania przetargu na generalnego wykonawcę, który dokładnie wie, co musi wycenić, żeby zbudować obiekt w precyzyjnie określonym standardzie, jak oczekuje inwestor. Dla średnio skomplikowanego obiektu przemysłowego np. hali produkcyjnej, należy liczyć około miesiąca na fazę koncepcyjną, dwa miesiące na projekt budowlany plus dwa miesiące na procedurę administracyjną pozwolenia na budowę. Przez ten czas projektant przygotowuje projekt wykonawczy. Dodatkowym atutem będzie wykonanie dokumentacji przetargowej wraz z przedmiarami.

• Priorytet: wyważony stosunek jakości do ceny oraz czasu realizacji.

Jest to wariant zrównoważony, w przypadku gdy inwestor nie chce zlecać pełnego projektu i zakres projektu wykonawczego zostawia na barkach wybranego generalnego wykonawcy. W tej formule inwestor we własnym zakresie zamawia projekt budowlany wraz z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Z takimi dokumentami ma pewność, że na wybranej działce może zbudować obiekt oraz uruchamiać budowę zaraz po wyłonieniu wykonawcy. W tej formule generalny wykonawca proponuje swoje warianty rozwiązań alternatywnych mających wpływ na cenę. Może je wdrożyć w trakcie opracowania projektu wykonawczego. Niezależnie od wybranego schematu, należy zwracać uwagę na wybór biura projektowego, gdyż ma to ogromny wpływ na cenę realizacji budowy przedstawianą przez generalnych wykonawców. Często oszczędzając kilkadziesiąt tysięcy złotych przy wyborze tańszego biura projektowego nie zdajemy sobie sprawy, jak duży ma to wpływ na cenę budowy. Często biura projektowe, które szukają oszczędności, stosują w projektach bezpieczne, przewymiarowane rozwiązania umożliwiające uniknięcie żmudnego procesu dedykowanych obliczeń dla indywidualnego rozwiązania wynikającego ze specyfiki danego projektu.