Czy właściciel którego mieszkanie jest bezprawnie zajmowane ma prawo do odszkodowania?

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu sprawia, że lokator traci tytuł prawny do lokalu. Niestety nie zawsze skutkuje to jego wyprowadzką, często odmawia również płacenia za użytkowanie lokalu. Ofiarą w takiej sytuacji jest właściciel mieszkania, który faktycznie nie ma możliwości dysponowania własną nieruchomością i czerpania korzyści z najmu. Co gorsza, z własnej kieszeni musi pokrywać koszty czynszu oraz  innych opłat eksploatacyjnych.

Bezumowne zajmowanie mieszkania

O bezumownym korzystaniu z mieszkania możemy mówić w różnych przypadkach. „Dzikimi” lokatorami są zazwyczaj osoby, z którymi wynajmujący skutecznie rozwiązał umowę najmu (np. z powodu zaległość w płaceniu czynszu) lub umowa zawarta na czas określony wygasła. Pomimo braku jakichkolwiek podstaw do użytkowania lokalu, osoba będąca wcześniej najemcą nie chce go opuścić.

Następstwem takiej sytuacji może być skierowanie sprawy o eksmisję do sądu. Osoby, które otrzymały sądowy nakaz opróżnienia zajmowanego lokalu nadal w nim przebywają, ponieważ komornik nie wykonał wyroku eksmisyjnego. Przeszkodą w wykonaniu eksmisji lokatora może być np. orzeczenie o przyznaniu lokalu socjalnego przez gminę, która takim lokalem w wielu przypadkach nie dysponuje.

Tytułu prawnego do lokalu nie mają również tzw. squatersi – osoby, które samowolnie zajmują mieszkania chwilowo niezamieszkane, pozbawione nadzoru właściciela. Ostatni przypadek dotyczy osób, które pozostały w mieszkaniu po śmierci lub wyprowadzce najemcy wskazanego w umowie najmu. Bez względu na to, kto i w jakich okolicznościach bezprawnie zajmuje mieszkanie i nie płaci czynszu, właściciel ma prawo ubiegać się o odszkodowanie.

Właściciel ma prawo do odszkodowania

Prawo do odszkodowania za bezprawnie zajmowane mieszkanie przysługuje właścicielowi z tytułu art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy dotyczące sposobu i możliwości dochodzenia odszkodowania są skomplikowane, dlatego większość właścicieli prędzej, czy później decyduje się na pomoc prawną. Niestety nawet sądowy nakaz wypłaty odszkodowania nie zawsze jest skuteczny. Ściągnięcie takich należności z nieuczciwego lokatora zwykle wiąże się z windykacją komorniczą – opowiada specjalista z Centralnego Biura Bezpieczeństwa Personalnego w Gdyni.

Zgodnie z brzmieniem art. 18 ust. 1 przytoczonej przez naszego rozmówcę ustawy „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”. Jego wysokość „odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego”. Oznacza to, że w ramach odszkodowania „dziki” lokator powinien uiszczać opłaty za czynsz i zużywane media. Aby tak się stało, właściciel musi wystąpić osobno o odszkodowanie za bezpodstawne korzystanie z lokalu i odszkodowanie uzupełniające.

Sposób naliczania wysokości odszkodowania i wskazania osób, które powinny wypłacać je właścicielowi, komplikuje się, kiedy sąd orzeka o wstrzymaniu eksmisji do czasu dostarczenia lokatorom mieszkania zastępczego lub socjalnego. W pierwszym przypadku lokatorzy „uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł”. W drugim przypadku lokatorzy „uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu”, a więc z reguły mniej, niż wskazuje na to wartość rynkowa najmu bezprawnie zajmowanego mieszkania. W takiej sytuacji „obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania (…) a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie”, zatem właściciel musi ubiegać się osobno o odszkodowanie od lokatora i od gminy. Od ostatniej nowelizacji ustawy w 2019 r. zobowiązanie gminy wobec właściciela mieszkania tak naprawdę istnieje tylko na papierze. Ponieważ zniesiono termin 6 miesięcy, w ciągu których gmina powinna zagwarantować mieszkanie socjalne, uzyskanie odszkodowania od władz lokalnego samorządu jest praktycznie niemożliwe