Zasady sporządzania operatów szacunkowych

Operaty szacunkowe są dokumentami służącymi określeniu wartości nieruchomości. Ich przygotowaniem zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Ustalenie wartości nieruchomości jest konieczne m.in. w celu sprecyzowania wartości kredytu hipotecznego czy wskazania ceny wywoławczej w postępowaniach przetargowych. Jakie są zasady sporządzania operatów szacunkowych?

Warunki formalne operatów szacunkowych

Przede wszystkim operaty szacunkowe muszą spełniać wymogi formalne określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym dokumentem, operat szacunkowy ma:

• nazywać rodzaj szacowanej nieruchomości,
• wskazywać datę ustalenia wyceny nieruchomości,
• określać metodę sporządzenia wyceny,
• wskazywać cel, zakres i przedmiot wyceny,
• wskazywać cel wyceny,
• wskazywać źródła informacji na temat wycenianej nieruchomości,
• wskazywać przeznaczenie nieruchomości w dokumencie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• przedstawiać wszystkie obliczenia wykonane w celu ustalenia ceny nieruchomości,
• charakteryzować rynek nieruchomości w zakresie sporządzania danej wyceny.

Zasady tworzenia operatów szacunkowych

Operat szacunkowy musi spełniać wymogi formalne, a dodatkowo musi być tworzony według ustalonych zasad. Przedstawi je Rzeczoznawca majątkowy Karolina Tańska:

Operat szacunkowy może być tworzony wyłącznie przez osoby, które mają stosowne uprawnienia i znajdują się w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy musi zawierać wszystkie elementy wskazane w Rozporządzeniu Rady Ministrów i być pozbawiony braków, omyłek oraz nieścisłości. Powinien też być opracowany na podstawie właściwej metody wyceny nieruchomości.

Kto ocenia prawidłowość sporządzania operatów szacunkowych?

Nad prawidłowością sporządzania operatów szacunkowych zgodnie z zapisem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami czuwa organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Może dokonać oceny maksymalnie w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawarcia umowy o jej wykonanie. Do oceny operatu szacunkowego konieczny jest zespół minimum dwóch rzeczoznawców majątkowych. W razie gdy wystąpią jakiekolwiek nieprawidłowości lub zostały sporządzone dwa operaty szacunkowe wskazujące zupełnie inną wartość nieruchomości, można zwrócić się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w celu ponownej oceny prawidłowości dokumentów.

Nieuczciwy rzeczoznawca majątkowy może podlegać karze upomnienia, nagany, zawieszenia uprawnień zawodowych od 3 do 12 miesięcy, a nawet pozbawienia uprawnień zawodowych.