Działka budowlana – definicja w świetle przepisów

Definicja działki budowlanej obecna jest w trzech aktach prawnych: w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W definicjach tych istnieją niewielkie różnice, które przeanalizujemy w poniższym artykule.

Działka z nieruchomością

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (z późniejszymi zmianami) przez termin działka budowlana należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Wyraźnie jest tu więc mowa o działce, na której nieruchomość już się znajduje. Takie zdefiniowanie ma ułatwiać ewentualne dostosowywanie działek z nieruchomościami, które nie spełniają wymogów znajdujących się w definicji.

Działka gotowa do zabudowania

Wszystkie osoby zainteresowane zakupem działek budowlanych z pewnością bardziej zainteresuje definicja zawarta w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (z późniejszymi zmianami) oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Według definicji tej, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Jak mówi ekspert z firmy Inland Bimo Property, która sprzedaje atrakcyjne działki budowlane pod domy w Kobylance, niedaleko Szczecina:

Definicja działki budowlanej pojawiła się w rozporządzeniu ministra infrastruktury na początku 2018 r. i zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, wszelkie działki niebudowlane po spełnieniu wymienionych wymagań mogą stać się działkami budowlanymi. Oczywiście o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zakazuje budowy na danym terenie.

Wszelkie wymogi dotyczące realizacji obiektów budowlanych na działce uznanej za budowlaną można znaleźć w wyżej wymienionym rozporządzeniu ministra infrastruktury. Nowela z 2018 r. uściśliła między innymi wymagania dotyczące minimalnej odległości budynku od granicy działki (4 m – dla budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy oraz 3 m dla budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy, a jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość – 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej) czy granicy lasu – wynosi ona 4 m, gdy granica lasu znajduje się na działce sąsiedniej, a gdy znajduje się na naszej działce budowlanej, możemy postawić budynek bezpośrednio przy granicy. Zakup działki budowlanej powinien poprzedzać wybór projektu domu – jej parametry będą decydowały o tym, jaki dom będzie można na niej wybudować w świetle obowiązujących przepisów.