Czym różni się operat szacunkowy od wyceny nieruchomości?

Niekiedy podczas sprzedaży nieruchomości potrzebna jest opinia rzeczoznawcy wykraczająca poza wycenę. Wówczas sporządza się operat szacunkowy, który dokładnie opisuje nieruchomość i pozwala precyzyjnie oszacować jej wartość oraz tkwiący w niej potencjał inwestycyjny lub użytkowy. Co trzeba wiedzieć o operacie szacunkowym? Co zawiera i czym różni się od wyceny nieruchomości?

Operat szacunkowy a wycena nieruchomości – różnice

Operat szacunkowy to pisemny dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę, rodzaj ekspertyzy nieruchomości. Może on dotyczyć dowolnego obiektu budowlanego czy działki. Nie należy mylić operatu szacunkowego z wyceną. O różnicę zapytaliśmy w biurze rzeczoznawcy budowlanego i majątkowego J.P. Praxis:

Różnica między operatem szacunkowym a wyceną jest ogromna. Te dwa dokumenty różnią się mocą prawną. Operat jest oficjalny i wiążący, podczas gdy wycenę można łatwo podważyć, prosząc o powtórzenie wyceny innego rzeczoznawcę. W prawie zapisane są szczegóły dotyczące tego, jak operat szacunkowy ma wyglądać, jakie elementy musi zawierać i kto może go opracowywać.

Aby operat szacunkowy był pełny i wiążący, musi zawierać pewne stałe elementy, do których zaliczają się:

• informacje dotyczące stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia nieruchomości,
• daty mające wpływ na wycenę, takie jak rok wzniesienia budynku, przeprowadzania rewitalizacji i wprowadzania istotnych zmian w konstrukcji (np. dobudowanie kondygnacji),
• cel sporządzania operatu,
• źródła danych, z których korzystał rzeczoznawca,
• podstawa formalna,
• inne dane ważne z punktu widzenia określenia wartości nieruchomości (np. dotyczące otoczenia czy sytuacji rynkowej).

Ze wspomnianych różnic między operatem a wyceną wynika fakt,  że wycena nie zawsze jest honorowana, za to często podawana w wątpliwość. Jeżeli np. ubiegasz się o kredyt hipoteczny, będziesz potrzebować operatu szacunkowego.

Kiedy i do kogo zwrócić się po operat szacunkowy?

Operat szacunkowy, z uwagi na swoją szczegółowość i wagę prawną, jest często wykorzystywany przez dużych graczy na rynku nieruchomości. Pozwala on im dokładnie obliczyć opłacalność inwestycji. Niemniej po operat może zgłosić się każdy, kto potrzebuje dokładnej, wiążącej i trudnej do podważenia wyceny. Do takiej sytuacji dochodzi szczególnie podczas podziału majątku, np. w toku spraw rozwodowych czy spadkowych. Dlatego, jeżeli nie jesteśmy pewni, ile jest warta interesująca nas nieruchomość albo za ile sprzedać dom, aby cena była adekwatna do realnej wartości, możemy zgłosić się do rzeczoznawcy majątkowego. Wyłącznie rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do wydawania operatów szacunkowych. Jak to sprawdzić? Wystarczy zajrzeć do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Każda osoba wykonująca ten zawód legalnie posiada swój unikalny numer identyfikacyjny.